第424章 王石被气吐血，没人比张扬更懂房地產
    王石在勾勒出万科十年发展宏图那刻，以戚泊君为首的深城领导班底无不鼓掌惊嘆。
    “啪啪啪”，“好啊，打响我们华国的房企品牌，万科这招十年一步棋好啊，王董不愧是华国房地產的先驱者！”
    “三年一规划，十年大发展，王董对房地產的独到见解，恐怕领先这个行业二十年！
    ”
    “一步看十年，厉害！”
    “不愧是我们深城房地產的领军人物，王董的確能担重任！”
    “是啊，能担重任！”
    讚扬声不绝於耳，此刻戚泊君、倪鑫望和殷戎昭等深城领导看向王石的眼神就像是在看一颗金子。
    “感谢领导们认可，能为深城建设贡献一份力量，是我王石的荣幸。”王石不卑不亢说道。
    “你这份十年发展计划做得非常出色，整体框架清晰、细节脉络有理有据，落地可行性极高，我很期待。”
    戚泊君再度开口表態，局面已然一边倒向王石。
    姚俊良，邢利斌和柳华三人面色愈发凝重，谁也没想到王石准备如此充分，竟然侃侃而谈间，拋出一张万科的十年发展宏图。
    也別说戚泊君和倪鑫望这些深城领导班底了，连他们这三位站在王石对立面的人都觉得，王石的万科十年规划做得非常好。
    “情况不对，被做局了。”柳华压低声音，瞥了眼身旁的张扬。
    王石交出满分答卷，现在局势已经一边倒，如果深城领导真的出面调停敌意收购，那么他们对方科的夺取计划將宣布全面溃败。
    姚俊良和邢利斌同样看了眼张扬，他们都觉得张扬是被深城领导带进沟里了，现在摆明了就是想让胜天资本放弃收购万科。
    在“煤矿三老板”面色忧愁，眼神黯淡无光的时候，张扬却依旧面色不改，目光平静如初，仿佛並未觉得万科十年发展计划有多优秀。
    “过奖了领导，还是那句话，我虽不是粤东人，但胜似粤东人，我早就在粤东扎根多年，把这里当成家。”王石谦虚回应。
    说话的同时，他瞥了眼张扬，顿时心中咯噔一下。
    淡定。
    从容。
    云淡风轻。
    “难不成他有后招？”
    王石心中低语。
    但侧目一看，柳华、邢利斌和姚俊良三人脸上的忧愁，又让他內心长舒一口气道：“原来是外强中乾，在装大尾巴狼，呵呵！”
    不得不说，刚才张扬的压迫感是真的强，懟得他哑口无言。
    但现在，攻守易形了！！
    王石不认为，张扬一个搞金融的门外汉，能比自己这位深耕房地產几十年的专业人士更懂房地產。
    他现在的这套规划，兼顾规模与格局，是万科登顶行业的最优路径，张扬一定无从反驳！
    想到这，王石目光缓缓落在张扬脸上，淡笑道：“我个人对万科未来的发展拙见已经说完，下面该张总您来找出不足之处了。”
    王石突然对张扬称呼“您”，不是因为礼貌，而是想通过把自己的地位摆低，架高张扬。
    他已经想好了，只要张扬答不上来，那他就可以顺势煽动深城领导班底，替自己守住万科的控制权。
    资本再强大，不可能强得过一座城市，特別这座城市还不是小城市，而是“北上广深”的深城！！
    “没有要补充的了吗？”
    张扬平静询问。
    看著张扬依旧是那副胜券在握的死样子，王石就气不打一处来，但他为了给深城领导留个好印象，还是压著脾气道：“没有，倒是我们想听听张总您的见解。”
    这时，戚泊君也出来圆场道：“张总刚才也说了，胜天对万科的举牌只是財务投资，现在王董拿出如此出色的企业发展计划，大伙应该高兴才对，你们说是吧？”
    “是啊，如果万科能按照王董事长的路线发展，万科別说5000亿，怕是1万亿也指日可待！”
    “说得好，我们华国品牌就应该出海赚钱，让洋人知道，东方大国也有属於自己的地產名片！”
    “共贏局面，皆大欢喜，哈哈！”
    “没错，双方共贏，张总拿到了资本收益，而我们王董也可以继续指挥万科的发展方向！”
    “哈哈哈！”
    所有深城领导都在打圆场，试图结束这场闹剧。
    或许是之前被张扬骂急眼了，王石並不想轻易放过张扬，又说道：“是啊，双贏局面，不过我还是想知道张总对房地產的见解，或者说觉得万科的十年发展计划有什么不足，也可以现在提出来。”
    “没別的意思，就是想吸取经验，毕竟张总可是金融界再再升起，最闪耀的那颗新星！”
    这番话看似在夸讚张扬，实则是暗讽张扬跨界收购，是个什么都不懂的门外汉。
    很多初出社会的学生都听不懂弦外音，以至於在饭局常常闹笑话，也痛失了晋升机会。
    不过张扬毕竟是两世为人，王石想表达的意思他自然清楚。
    “確定要说吗？”
    张扬迂迴了一下。
    然而也就是这句话，让王石误以为张扬图穷匕见，笑道：“我这个人就喜欢听取意见，还请直言。”
    “那我就分享一下自己的拙见。”张扬看向戚泊君，又扫视其他深城领导，那道目光好像在说：是王石要我直言的，我可没破坏大局。
    “咳咳—
    “”
    张扬又清了清嗓子，直接定调道：“王董你就是在瞎扯，如果不出我所料，这篇万科的十年发展蓝图是你找机构融资的话术吧？”
    “你！一派胡言！！”
    王石瞬间坐不住了，站起身指著张扬鼻子骂道：“我虚心向你请教，没想到你上来就给我扣帽子，你张扬一个搞金融的门外汉，懂什么房地產？！”
    顷刻间。
    火药味瀰漫会议室。
    张扬仅用了一句话，就让平和的气氛再度焦灼，而王石反应之所以如此强烈，的確是被张扬猜中了，这篇十年发展蓝图，確確实实是他为了融资而让人製作的。
    戚泊君和倪鑫望等深城领导纷纷皱眉，看待张扬的目光愈发不善，脸色也变得极为难看。
    再看邢利斌、姚俊良和柳华，三人都是面露惊色，谁也没想到张扬会这样贬低万科的十年发展计划，要知道这份计划才刚被领导们夸讚，这不是打他们脸吗？
    “谁说搞金融的不懂房地產？”张扬反问一句，目光无视在场所有人的反应，直视王石继续说道：“我说你瞎扯，是你说设定40%复合增速，要在四年时间將销售额突破2000
    亿，这里我想请问————”
    张扬也缓缓起身，平视王石道：“你口口声声说不囤地、不捂盘、快开发，可想要实现四年破两千亿，唯一的路径就是加槓桿、批量拿地、加速扩张，这不是前后自相矛盾吗？”
    “还有就是，如果追求高周转、高增长，必然要大举借债，你不是把万科赖以生存的低槓桿、高现金优势彻底拋之脑后了吗？”
    “王董，请你正面回答。”
    “！！！“
    “！！！“
    当张扬话音落下，在场所有人都惊了，柳华更是忍不住低语道：“我擦，还真是这个道理。”
    每年40%复合增速，这对於万科现有经营模式来说，是很难实现的，除非举债入场去拿地，然后通过囤地和捂盘去抬高价值。
    这轮房地產为什么暴涨？
    2009年到2010年一年时间，北上广深等超一线城市的核心区房价涨了一倍多，根本剎不住车。
    这轮房价最直接的原因，就是开发商囤地和捂盘。
    说白了。
    就是在飢饿营销。
    像瘟州的炒房客，他们会合力买下大片楼盘，然后对外宣称已经售完，抬高周围楼盘房价，然后形成房价的集体上涨，最后一点点拋出去。
    有点类似於股市的板块共振，直接把一个板块炒作起来，等形成共识，不断突破新高后，主力再慢慢出掉手中的筹码。
    如果不囤地、不捂盘去炒作，万科別说40%复合增速，20%都够呛，毕竟它可不是南方唯一房企，恆大、碧桂园和宝能都在虎视眈眈。
    会议室所有人的目光看向王石，等待著他的回应。
    王石手心已经冒汗，不过他毕竟是万科的董事长，自带两把刷子，连忙辩解道：“刚才我已经说了，我预测华国房地產还有十年牛市，在这场浩浩荡荡的黄金髮展周期，万科稍微抬高一点槓桿率没有问题吧？”
    “如果我没记错的话，张总能十个月斩获625倍收益率，也是用了槓桿，而且还是不合规的场外槓桿！”
    面对“扒底裤”的行为，张扬只是淡然一笑，並未放在心上。
    “当然没问题。”他应答一声，简单整理思绪，又说道：“王董一直强调华国房地產还有十年黄金髮展期，你到过未来吗？
    “我——”
    王石正想开口，却被张扬直接打断道：“你没有。”
    “你是在预测未来。”
    “可问题又来了，你言之凿凿说不赌行情，现在你要高举债，多元化发展不就是在赌华国房地產未来十年都在上升期吗？”
    “如果房地產突然进入下行期呢？”
    “万科该怎么办？”
    面对张扬的追问，王石冷静应对道：“不可能！这轮进城潮轰轰烈烈，不亚於1978年改革开放的南下潮，你就是在危言耸听！”
    “没有什么是不可能的，就比如说08年次贷危机，谁能想到会突然爆发，让全球经济停滯？”
    张扬从容不迫，步步紧逼：“如果事事都被你预见，那待在万科简直就是屈才，你应该给国家发展提供建议，规划未来蓝图。”
    此时会议室所有人都能看出来，王石似乎没有准备风险预案。
    坐在主位的戚泊君眉头紧皱，他刚才光顾著听王石讲前景，却没有考虑到风险预案，如此低级的失误让他內心开始动摇。
    风险预案有多重要？
    所有暴雷的企业，注意，是所有暴雷的企业都缺乏风险预案！
    这就好比炒股，没有止损计划，跌了就补，补了就跌，越跌越补，最后一定会有散户买到退市股。
    邢利斌和姚俊良对视一眼，双双鬆了口气。
    他们知道张扬准备充分，但没想到如此充分，而且还能抓住对方发展计划的漏洞去反击。
    “没有风险预案，只谈发展前景，难不成真像张扬所说，这是说给融资机构听的？”倪鑫望內心低语。
    局势的倾斜让王石下意识地咽了口唾沫，但他反应也很快，开口道：“风险预案我们肯定有做，针对行业突然进入下行周期的问题，首先这在十年之內都是很小概率的事情，只要农村人口还在持续进城，城里的房子就不愁卖，这一点张总你认不认同？”
    “小概率又不是零概率，这一点王董你又认不认同？”张扬反问。
    “你——你——你这是钻牛角尖！”
    王石指著张扬怒斥，然后看向戚泊君道：“戚领导，张扬总拿小概率事件说事，我认为完全没必要谈了，他纯属是砸场子的。”
    戚泊君意味深长地看了王石一眼，隨后目光看向张扬道：“假设十年內，华国房地產行业都处於上行周期，万科的发展计划应该没太大问题吧？”
    其实他和王石是一个观点，根据官方数据披露，华国2009年末的城镇化率是46.59%，农村人口为7.13亿，远远低於发达国家水平。
    在十一五规划中有提到，2006年到2010年里，华国的城镇化率要达到47%，这个目標在今年这个十一五收官年显然是可以超额完成。
    超额完成代表什么？
    农村人口也在加速进城！
    大量农村人口进城，会带动城市的方方面面，再根据官方数据披露，还有整整7亿多农村人口没有进城，这就是后续十年的购买力量。
    再看发达国家，它们的城镇化率普遍在70%以上，而且农村人口占比平均维持在20%左右。
    如果直接换算，华国城镇化率还有20%以上的进步空间，人口更是有5亿人还要进城。
    以现在这个数据，维持十年房地產牛市真不是问题。
    “有问题。”
    张扬摇了摇头。
    “什么问题？”戚泊君不解。
    “根据王董之前所述，他要脱离经营一线，远赴海外游学三年，我认为这是非常高风险的行为。”
    张扬依旧剑指王石，淡淡说道：“身为万科掌舵人，长期脱离经营一线，必然会导致管理层动盪、表外资產失控，滋生影子金融等一系列问题，王董事长的万科十年发展计划看似严谨可靠，一步一脚印，实则暗藏祸端，极易导致企业走向衰落。”
    “这里我又不禁想问，既然王董你要脱离经营一线，为什么不交权退居二线，只做方向决策呢？”
    “面对我们举牌，你言之凿凿说我们是野蛮资本，会毁了万科，那你占著茅坑不拉屎，还要当甩手掌柜的行为难道不是在毁掉万科？”
    人类最具攻击性的武器，不是牙齿和拳脚，而是嘴巴。
    张扬犀利的表达，宛如一根针刺入了王石心臟，他颤抖著手，无力辩解道：“你胡说，这完全是你臆想，我对万科如同亲生孩子，怎么会毁掉它？你简直一派胡言！”
    面对临近破防边缘的王石，张扬不给其喘息之机。
    “我只是讲述事实。”
    “你之前还提到做增值转型，本质是脱离主业、盲目多元化，进一步拉高万科的槓桿率！”
    “万科的核心竞爭力只有住宅开发，你却要分散资金、人力，去做毫无运营经验的家政、养老、教育，看似在拓宽生態，实则完全不具备跨界核心竞爭力。”
    当张扬说到增值转型，王石仿佛抓住了最后一根救命稻草，反驳道：“说你门外汉你还不信，消费者买房子真是买水泥壳子吗？他们买的是配套，对於多元化配套服务，张扬你简直就是乱说一通。”
    “就拿教育来说，谁不希望出门几百米就有配套学校？”
    话音刚落，会议室所有人目光又看向张扬，等待著回应。
    柳华眉头再度紧锁，他已经涉足房地產，也清楚增值服务的前景，这可能就是未来营收的大头。
    “我先明確一点，王董你是要自己建万科学校对吗？”张扬询问。
    “没错！”
    王石冷笑点头，再度规划道：“我不仅要建设万科学校，还要建设万科城，打造万科生態！”
    “明白了。”张扬微微頷首，隨后指出不足道：“你现在所述的多元化，房產增值服务都会分流万科主业的现金流，让主业失血、副业亏损，进一步加剧经营压力。”
    “如果让我来做，我会把这部分业务交给其他公司去做，一是可以降低现金压力，二是聚焦主业。”
    “就好比车企，哪家零部件好，我就用哪家，不需要额外去投入，和別的企业做竞爭。”
    说到这，张扬指向王石道：“王董事长，你主次不分了！”
    “主次不分”四个字像是有魔力，不停在王石脑海重复。
    他浑身颤抖，嘴唇哆嗦著，再也说不出一句反驳的话。
    张扬一句句清晰有力的反驳，让王石所有的宏图大志都变成了自取灭亡的昏招。
    看著面色灰败的王石，张扬没有落井下石，而是看向戚泊君、倪鑫望等深城领导：“各位领导，能否听听我对万科发展路径的看法？”
    “你说。”
    戚泊君点头同意。
    “胜天资本提出的万科发展路径，核心就是杜绝一切爆雷隱患。”张扬先给发展计划定调。
    “第一，坚决砍掉激进槓桿，坚守稳健经营，放弃40%非理性增速，改为15%到20%合理增长，严控有息负债、绝不高价囤地，守住低槓桿、高流动性的財务底线，从根源杜绝债务爆雷。”
    “第二，聚焦主业深耕，杜绝盲目多元化，放弃所有无关跨界业务，专注核心城市住宅开发，物业只做基础服务提质，不烧钱做无意义的多元化，全力保障主业现金流。”
    “第三，掌舵人扎根企业，万科管理层必须坚守经营一线，所有决策围绕企业生死、
    股东利益，绝不允许个人情怀凌驾於企业发展之上，暂缓所有非必要海外布局，筑牢本土基本盘。”
    “第四，严控资產风险，全面规范財务体系，不搞影子金融、不新增表外负债，確保资金可监管、可动用，守住流动性安全线。”
    没有宏大的口號，没有虚幻的蓝图，每一条都针对万科未来爆雷的核心痛点，每一句都在守护万科的经营根基。
    戚泊君、倪鑫望等深城领导终於明白，张扬不是只会资本运作的野蛮人，而是看透了地產行业风险、能带领万科避开爆雷死局的清醒者。
    而王石的宏大发展规划，看似稳扎稳打，每三年都有相应阶段，实则一旦遇到“黑天鹅事件”，紧绷的现金流就会导致企业迅速暴雷。
    张扬又看向王石，语气冷冽，彻底封死他的退路道：“王董，我一个你口中所说的门外汉，都能看出万科这份十年发展计划的问题所在，你深耕房地產几十年却毫无察觉，我是否可以用万科第二大股东的身份质疑你的专业性和不作为？”
    “最后！”
    “我再想问王董一句——”
    张扬凌厉的攻势，让王石气血翻涌，身子也开始跟踉蹌蹌。
    “你真的懂房地產和万科吗？”
    这句话像是一记耳光，狠狠抽在王石的脸上，让他无地自容的同时，气血上涌至喉咙。
    “扑——”
    一口瘀血喷出，王石再也支撑不住，重重倒在地上。
    “救人！”
    “快救人！”
    “快打120，快快快！”
    一时间，所有人乱作一团。
    戚泊君更是著急打电话，他完全没想到王石能被张扬气到吐血，甚至整个人都昏死过去。
    要是堂堂上市公司董事长死在这，那他，以及在座所有深城领导的仕途就完了。
    张扬也没料到王石这么脆弱，但转念一想，毕竟是快60岁的人了，隨即加入到抢救队伍。
    姚俊良、邢利斌和柳华对视一眼，他们明白这次是稳了，这场关於万科的辩论已然分出胜负。
    在没有王石这个阻力后，万科就是他们的囊中之物！
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